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規劃、建筑、戶(hù)型全套建筑知識
基本概念篇
紅線(xiàn)
道路紅線(xiàn)與用地紅線(xiàn)之間區域為代征道路用地，不計入凈用地范圍
用地紅線(xiàn)與建筑退線(xiàn)之間區域為凈用地范圍，屬于項目使用，圍墻可以建到用地紅線(xiàn)處
道路邊線(xiàn)為規劃道路的控制線(xiàn)，用地紅線(xiàn)為項目建筑用地范圍的控制線(xiàn)，在臨城市道路的項目中，道路邊線(xiàn)與用地紅線(xiàn)局部是重合的。
建筑退讓
結構
剪力墻
—由鋼筋混凝土墻體來(lái)承擔,這種墻體有較強的承擔風(fēng)或地震等作用傳來(lái)的水平力(剪力)的能力。有更好的抗側力能力,因此可建造較高的建筑物。
框剪結構
—全名是框架剪力墻結構，是在框架結構的基礎上，增加了剪力墻，提高結構穩定性。與框架結構相比，框剪結構強度更高，可以建造更高層數的建筑?？蚣艚Y構中的剪力墻可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。
L型、T型剪力墻，也稱(chēng)做短支剪力墻；
點(diǎn)柱型框架結構，剪力墻布置在電梯井、配電間等處；
點(diǎn)柱型框架適用于寫(xiě)字樓、酒店式公寓等；
在使用效果上講，框剪結構相對于磚混結構來(lái)講，優(yōu)點(diǎn)有兩個(gè)：
1、套內使用面積大。
套內使用面積＝套內建筑面積－套內墻體面積?？蚣艚Y構的剪力墻是20CM厚的，隔墻10CM厚，而磚混結構的承重墻24CM厚，單磚隔墻12CM厚，顯然套內墻體的面積要比框剪結構大些。
2、建筑開(kāi)間（房間的橫向長(cháng)度）大。
磚混結構的住宅4.5米開(kāi)間是最大的，再大就要加梁了。而框剪結構的房子可以做到6、7米開(kāi)間。開(kāi)間大了，房屋的采光效果好，而且家具擺放也更合理。
組團設計及建筑排布
地塊的大小、形狀，以及建筑形態(tài)等決定其組團設計方案；
組團的設計有利于共享某一區塊資源；
行列式布局，也是多層最常用的組團設計；
較為現代的布局手法
建筑排布錯落有致，形成較好的采光，以及組團式的圍和，共享組團資源，并形成兩條主景觀(guān)軸線(xiàn)；
優(yōu)秀規劃案例：海上海新城
規劃上使住宅組團與商業(yè)、寫(xiě)字樓相對隔離
住宅區塊由于地塊較小，基本上采用大組團設計概念，維和形成中心景區；
寫(xiě)字樓作為項目標志性建筑，布局于商業(yè)價(jià)值最高的道路交叉處；
商業(yè)部分夾于中間，便于住宅客戶(hù)及寫(xiě)字樓客戶(hù)共享，且設計2個(gè)出入口便于對外交流；
優(yōu)秀規劃案例：金地未來(lái)域
建筑布局以及組團的圍合較為新穎，犧牲了東西向的房源，但使得組團空間放大（大組團設計），并使每套房源南北向均享有組團景觀(guān)；
道路動(dòng)線(xiàn)規劃 短、捷、勻
短—
—要求道路的總體長(cháng)度盡量短，如此可以省出更多用地，做綠化或配套； 但“短”并不是一定的，有時(shí)候需要配合景觀(guān)設計做成曲線(xiàn)，以求圍合形成景觀(guān)帶，以及達到步移景易的效果，因此，需要在省地與景觀(guān)需求之間權衡利弊；
捷—
—要求道路便捷，主要體現在出入小區的便捷；（牽涉到小區出入口的設 計以及人車(chē)分流設計）
勻—
—要求規劃地段的道路應與基地周邊的城市道路有很好的銜接關(guān)系， 道路系統層次應分明，主次、支路的長(cháng)度和比例恰當。
小區出入口設計
出入口的設計首先要求便利性，任何一戶(hù)出入小區均比較方便，這就要求在選擇主次出入口地址的時(shí)候需要權衡考慮；
其次，主入口的選址盡量設置于主景觀(guān)軸線(xiàn)上；
優(yōu)秀道路案例：杭州國家信息中心
通過(guò)道路的圍合形成景觀(guān)帶，并設置于主入口處；
人車(chē)分流設計
一般社區不完全的人車(chē)分流做法為于車(chē)行路兩邊設計人行布道，用綠化隔離，并且為了增強安全性，往往于小區的車(chē)行道上設計路障，以降低車(chē)速；
另一種通常的人車(chē)分流做法為組團外部車(chē)行動(dòng)線(xiàn)，內部人行動(dòng)線(xiàn)；（組團式人車(chē)分流，涉及到組團設計）
完全的人車(chē)分流，通常是打通地下，使所有機動(dòng)車(chē)量在小區入口處即進(jìn)入地下室，小區內部完全無(wú)車(chē)行道；（成本較高，且訪(fǎng)客不易找到）
人車(chē)分流主要目的在于將行人與車(chē)輛區隔開(kāi)來(lái)，但這種設計通常需要花費較大的成本，高端社區用的較多，對于一般社區而言，有則最好，沒(méi)有也不不是很重要的事情，畢竟一個(gè)大社區沒(méi)有車(chē)輛行使也會(huì )缺乏生活氛圍；
金地灣流域
龍湖滟瀾山
板式樓與蝶式樓
板式樓—
—從建筑特征來(lái)看，板樓就是東西長(cháng)，南北短的建筑。板樓的戶(hù)型應該是南向面寬大，而進(jìn)深短，南北通透的格局。
優(yōu)勢：
在南北開(kāi)窗的情況下，可以通過(guò)自然通風(fēng)形成對流。且采光較佳，可以使來(lái)自南向的采光面與北向的受光面的光線(xiàn)有效對接。
蝶式樓—
—并非每套戶(hù)型均南北通透，甚至每套戶(hù)型只有單面采光（如單身公寓、2梯8戶(hù)等建筑），其采光通風(fēng)效果較差。
優(yōu)勢：省地，更易拔高容積率。
但目前開(kāi)發(fā)商也設計出較為出色的蝶式樓，甚至不亞于板樓建筑；
經(jīng)典蝶式樓
經(jīng)典蝶式樓
2梯4戶(hù)，分別為60m2及88m2；
經(jīng)典板式樓
經(jīng)典板式樓：萬(wàn)科朗潤園
經(jīng)典板式樓
做小戶(hù)型（90m2以下）高層板樓建筑（1梯2戶(hù)，南北通透）進(jìn)深必然加大，進(jìn)深可達到15/16米，采光不徹底，又因為市場(chǎng)上小戶(hù)型受寵，大進(jìn)深的板樓做出小戶(hù)型必然縮小面寬造成通透不足，上述類(lèi)型的板樓實(shí)際上已經(jīng)失去了板樓的意義。只是把板樓作為賣(mài)點(diǎn)
關(guān)于偷面積
萬(wàn)科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送
半地下室層凈高約2.4米，估計層高在2.6米
室內采光還是很不錯的
萬(wàn)科的半地下室“偷面積”,事實(shí)上其層高多在2.2米以上，其鉆的空子不是“低于2.2米的空間不計建筑面積”條款，而是正負零以下結構空間不計入容積率面積（很多上海別墅也如此）.且半地下室使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光，增加其賣(mài)點(diǎn)。?新面積計算規程中地下室底板面到頂板面標高的結構面高差為2.2米的控制高度,否定了可以利用墊層蒙混過(guò)關(guān)的手法.
戶(hù)型設計—原則
戶(hù)型沒(méi)有絕對的好壞！空間尺度也并非越大越好，而是看是否能夠滿(mǎn)足某一特定階層的客戶(hù)需要；
需要研究特定消費群的生活背景、消費心理、消費特征，而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀(guān)環(huán)境、人文環(huán)境、項目的規劃布局、小區內環(huán)境營(yíng)造等一系列因素，讓?xiě)粜投ㄎ磺泻享椖空w定位。
滿(mǎn)足戶(hù)型的舒適性要求，需要從人體工程學(xué)和家居生活基本規律出發(fā)，決定戶(hù)型的空間分割，以及各功能區的開(kāi)間、進(jìn)深及面積。
戶(hù)型設計最高境界
一切從客戶(hù)所需求的功能出發(fā)?。o(wú)招勝有招）
戶(hù)型設計—規范
電梯數量的設計規范：（滿(mǎn)足使用需要）
12層及12層以上的高層住宅，每棟設置電梯不應少于兩臺的規定（小高層與高層的界定由此而生）；但18層以下也可以設置1臺電梯，但必須架設連郎，現在一般很少用該做法；
上海市普遍的經(jīng)驗為，在20層以下的高層住宅中，每臺750 kg（限10人）速度為1m/s的客梯可服務(wù)60～90人是最適宜的。
從單元戶(hù)型的設計來(lái)說(shuō)，公共部位的設計尤為重要，既要滿(mǎn)足日常生活便利的需求，又要節省空間以減少建筑的公攤面積，如何折衷選擇是戶(hù)型設計必須面對的問(wèn)題；
消防通道的設計規范：
任意一點(diǎn)到消防通道的距離不超過(guò)40M，端頭不超過(guò)20M；
普通住宅，剪刀梯的設計
戶(hù)型設計—需要解決的問(wèn)題
1、戶(hù)型配比—
—對整體項目來(lái)說(shuō)，戶(hù)型配比的重要性不言而喻，其決定了項目主要賣(mài)給誰(shuí)。（涉及產(chǎn)品線(xiàn)問(wèn)題）
2、戶(hù)型面積—
—在客戶(hù)定位清晰的基礎上，開(kāi)始設計戶(hù)型面積大小的決策，其決定了項目是否真正能滿(mǎn)足這些人；
3、單體戶(hù)型設計—
—各功能區間分布是否合理，尺度是否合適，是否能做到全明等；
戶(hù)型單一則由于客源供給面狹窄，抗風(fēng)險性相對也就較差，但“人以群分”，單一戶(hù)型所帶來(lái)的客戶(hù)基本素質(zhì)面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進(jìn)而賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。
有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當然更希望購買(mǎi)房間較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級白領(lǐng)，雖然購買(mǎi)力強勁但較為實(shí)用主義，認為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要我們精確區分目標消費者并與其購買(mǎi)力、生活狀態(tài)、居住習慣高度對應。
戶(hù)型設計—評價(jià)標準
空間布局—
—各功能空間之間是有一定關(guān)聯(lián)的，如餐廳盡可能靠近廚房、衛生間盡可能靠近臥室區等；
空間尺度—
—各功能空間的尺度是否合理，如客廳、主臥、次臥的尺度是否合理，實(shí)用性如何等；
采光、通風(fēng)—
—能否做到全明設計，各功能空間均有自然光；能否做到南北通透，使其通風(fēng)較佳；
動(dòng)靜分離—
—傳統意義上的臥室區（靜）與客廳、餐廳、廚房、音樂(lè )房、麻將室（動(dòng)）等空間隔離，多用于別墅或大戶(hù)型上；
細節處理（人性化）—
—從居家角度出發(fā)，充實(shí)戶(hù)型的功能或使客戶(hù)居家更為便利舒適；如設置儲藏室、于入門(mén)處設置鞋柜、主臥設置衣帽間、衛生間的隔音效果等等；
戶(hù)型設計—客廳
尺度—
—視總面積的大小，客廳的開(kāi)間應在3.5—5米之間，過(guò)大或過(guò)窄都與人們的家居生活規律有沖突。而在通常情況下，進(jìn)深與開(kāi)間之比不宜超過(guò)1.5，否則也將在因過(guò)于狹長(cháng)影響使用。
陽(yáng)臺—
—陽(yáng)臺是將自然風(fēng)、自然光引入室內的最佳途徑，并且是晾曬衣服的地方，應盡可能的與客廳相連；
開(kāi)門(mén)—
—在客廳周?chē)_(kāi)門(mén)越多則越影響客廳的空間使用率，每道門(mén)各自朝向何方也決定了使用的方便與否
與餐廳的連接—
—盡量做到客廳與餐廳相連，一方面增加通透性，另一方面可以使走道面積納入功能空間，視覺(jué)感受更佳；
戶(hù)型設計—主臥
布局—
—獨立性、私密性是主臥的主要要求，基本都將主臥設置在最隱密的地方了，盡量遠離入戶(hù)門(mén)、遠離客廳，且開(kāi)門(mén)的方向也不能對著(zhù)客廳；
面積—
—主臥面積當然應比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過(guò)大一是造成浪費（購買(mǎi)款、管理費），二是空曠的空間不利于營(yíng)造親密、浪漫、溫馨的二人世界。通常來(lái)說(shuō)，主臥面積視戶(hù)型不同在16~30m2之間；
窗戶(hù)—
—承載觀(guān)景及采光的需要，因此，通常主臥的窗較寬，且會(huì )設計轉角飄窗等放大觀(guān)景及采光的優(yōu)勢，甚至于設計主臥陽(yáng)臺；
功能空間—
—在設計大戶(hù)型時(shí)，主臥的空間設計變得多樣化，也提供了創(chuàng )新的可能，如設計獨立衣帽間、獨立梳妝間、陽(yáng)光室等等；
普通家庭的主臥陳設的是床、電視、音響、空調等，是家人休憩的空間，太小讓人有壓抑感，但過(guò)于空闊則又缺乏安全、溫馨的感覺(jué)。因此主臥的開(kāi)間以3.6~4.5米為宜。
戶(hù)型設計—廚房
動(dòng)線(xiàn)—
—廚房作業(yè)的流程為洗、切、炒，L型或U型廚房比“一字型”更能減少步伐移動(dòng)、節省時(shí)間、提高效率；且在布局中要考慮到洗、切、炒的動(dòng)線(xiàn)；
布局—
一般廚房應與餐廳相連，北向采光，并設計工作陽(yáng)臺，以便于通風(fēng)以及放置拖把池等；
整體櫥房系統—
—能夠使物品各歸其位，提高空間利用效率、減少死角，而且也便于清潔，這也是精裝修最大的優(yōu)勢之一；
整體廚房系統
大面寬觀(guān)景廚房
戶(hù)型設計—衛生間
功能分區—
—衛生間一般涉及排泄、洗漱、洗浴三大功能，在70/90的北京下，萬(wàn)科創(chuàng )新做出3分離式衛生間，從而避免使用上的沖突；
面積—
—使用面積不應少于6平方米，否則必然出現空間局促、功能混雜。目前消費者使用的洗手間面積集中于6~7平方米和10~12平方米兩個(gè)區間；衛生間比任何功能間都更需要陽(yáng)光與通風(fēng)，因此，邊套的大戶(hù)型可以設計出較好的衛生間；
目前深圳地產(chǎn)界對洗衣機是否應進(jìn)入洗手間存在爭議，擁護者認為洗衣與其他活動(dòng)一樣屬于“水性”活動(dòng)，理應集中，順手將換洗衣物擲入洗衣機也實(shí)在方便，另外從接、排水管道的設置利用考慮，也應進(jìn)入洗手間；反對者認為洗衣機與洗手間功能難以協(xié)調，而且拎著(zhù)裝滿(mǎn)濕衣服的桶穿過(guò)客廳到達晾曬陽(yáng)臺也有諸多不便（即使有干衣功能），洗衣機應設于晾衣陽(yáng)臺附近。
邊套，利用山墻給予衛生間良好的采光，且均設計了大面積轉角陽(yáng)臺，放大使用空間、觀(guān)景、采光；
戶(hù)型設計—陽(yáng)臺
功能尺度—
—陽(yáng)臺是與室外自然連接最緊密的空間，尺度較大是對其最基本的追求；
雙陽(yáng)臺設計—
—目前在設計雙陽(yáng)臺時(shí)，有兩種不同的思路。一種是強調通風(fēng)，將兩個(gè)陽(yáng)臺分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實(shí)用，將北向陽(yáng)臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。
立面影響—
—陽(yáng)臺是影響住宅建筑外立面觀(guān)感極為重要的因素，因此，其由過(guò)去千篇一律的長(cháng)方形而出現了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質(zhì)也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，美觀(guān)性得到增強；
各功能間面積
戶(hù)型大小與產(chǎn)品形態(tài)有著(zhù)很大的關(guān)聯(lián)。而一般住宅戶(hù)型面積的分配如下：
廳（起居室）：20-45㎡
主臥室：15-25㎡
次臥室：15㎡
次臥室：8-12㎡
廚房：8-12㎡
衛生間：4-10㎡
儲藏室：6㎡
陽(yáng)臺：4-12㎡
生活陽(yáng)臺：4-6㎡
多層94m2經(jīng)典兩房
南向樓梯道，北向入戶(hù)自然形成玄關(guān)；
餐廳自然采光，吃飯好心情；
南北通透，布局合理，浪費面積較少；
主臥、客廳均能夠直通陽(yáng)臺，觀(guān)景、晾曬各不影響，確為一大創(chuàng )意，但也有相應的問(wèn)題，如主臥電視墻縮短，增大交通面積等；
小高層2梯3戶(hù)布局
綠地東上海
134平米戶(hù)型
利用山強設計轉角大面積陽(yáng)臺；
南向2臥室，北向1臥室，分別以轉角飄窗、陽(yáng)臺采光；
91平米戶(hù)型
各功能區均朝南，但通風(fēng)較差；
客廳設置大面積轉角陽(yáng)臺，增加附加值；
114平米戶(hù)型
經(jīng)典兩房戶(hù)型，動(dòng)靜分離，空間利用率高；
南北雙陽(yáng)臺設計；
設計大面積轉角陽(yáng)臺，產(chǎn)品附加值極高；
入戶(hù)花園的經(jīng)典設計
案例鑒賞：龍湖滟瀾山
別墅的花園設計——相對以往的獨立別墅的花園而言，龍湖更發(fā)揮了花園的優(yōu)勢所在，將3面的花園整合，從而使得整體花園面積較大，空間尺度感更強，并且設計雙重高度，從而使得景觀(guān)的利用率更好；
90m2戶(hù)型，首先利用空中花園的概念營(yíng)造3房，其次，盡量放大主臥與客廳的尺度，但卻縮減了次臥的空間，有優(yōu)有劣，但從該案整體戶(hù)型設計來(lái)看，該案是成功的，因為主臥與客廳的尺度感使客戶(hù)更為滿(mǎn)意；
萬(wàn)科90m2三房經(jīng)典設計
優(yōu)點(diǎn)：
滿(mǎn)足全明設計，1梯2戶(hù)使得房率高達85％以上；
長(cháng)板設計，節省開(kāi)間的同時(shí)也節約用地；
南北四進(jìn)深設計，于南北軸線(xiàn)上設置4個(gè)功能區，書(shū)房、衛生間、廚房、主臥；從而使主動(dòng)線(xiàn)融進(jìn)客廳、餐廳空間，最大限度的減少空間浪費；
尺度較佳，在90m2三房的限制下，將客廳開(kāi)間由小戶(hù)型產(chǎn)品的3.3和3.6兩種規格擴大到4.25米，主臥開(kāi)間也有近3.5米；
三分離式衛生間，實(shí)現梳洗、廁所、洗浴功能的分離，緩和家庭人口多而只有1衛的矛盾；具有收納功能，儲物方便；
萬(wàn)科90m2三房經(jīng)典設計
缺點(diǎn)：
大進(jìn)深小開(kāi)間的格局必然導致采光不足，餐廳無(wú)自然采光，廚房、衛生間的采光較差；
北向書(shū)房與次臥盡管增設了飄窗，但合計5.5米的開(kāi)間使得兩間房在仍顯得較為局促；
缺洗衣操作間，而衛生間的空間布局又無(wú)法容納，導致陽(yáng)臺承擔洗衣、晾曬、觀(guān)景、以及部分收納功能，使陽(yáng)臺空間局促；
輕質(zhì)隔墻的說(shuō)法純屬忽悠，該隔墻其實(shí)根本無(wú)法實(shí)現重新隔斷，因為設計軸對稱(chēng)以及開(kāi)門(mén)尺度的問(wèn)題，僅僅能夠降低一點(diǎn)墻體厚度，從而使得北向兩房間尺度稍稍擴大，但也會(huì )影響到彼此的隔音效果。
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